Pleśń w wynajmowanym mieszkaniu – kto odpowiada i jakie prawa ma najemca?
Zaktualizowano: 7 maj
Pleśń w wynajmowanym mieszkaniu lub domu to jeden z najczęstszych problemów zgłaszanych przez najemców do właścicieli, agencji i instytucji takich jak Huurcommissie w Holandii czy Mieterverein w Niemczech. Główne pytanie brzmi: kto odpowiada za pleśń i jakie prawa ma najemca, gdy w mieszkaniu pojawia się wilgoć, grzyb i nieprzyjemny zapach?
Dlaczego pleśń w wynajmowanym domu to poważny problem?
Pleśń nie jest „drobnostką”, którą można zignorować. To realne zagrożenie dla zdrowia, komfortu i bezpieczeństwa. W Holandii i Niemczech pleśń jest traktowana jako wada lokalu – po holendersku gebrek, a po niemiecku Mangel. Oba pojęcia oznaczają, że mieszkanie nie spełnia standardów, które właściciel ma obowiązek zapewnić.
W praktyce pleśń może powodować kaszel, alergie, bóle głowy, problemy z oddychaniem, a w skrajnych przypadkach – konieczność opuszczenia lokalu. W raportach Woonbond i Huurcommissie z 2025 i 2026 roku pleśń znajduje się w pierwszej trójce najczęściej zgłaszanych problemów mieszkaniowych. W Niemczech statystyki Mieterverein pokazują podobny trend.
Najemcy opisują w mediach społecznościowych, że pleśń pojawia się często w mieszkaniach agencyjnych, w starych budynkach, w pokojach z niewydolną wentylacją lub w domach, które były długo nieogrzewane. W komentarzach na Facebooku i Reddit powtarza się jeden motyw:
właściciel twierdzi, że to „zła wentylacja”, a najemca – że to „wada budynku”. I tu zaczyna się prawdziwy spór.
Kto odpowiada za pleśń – najemca czy właściciel?
W obu krajach obowiązuje ta sama zasada:
jeśli pleśń wynika z konstrukcji budynku, nieszczelności, wad wentylacji lub wilgoci technologicznej – odpowiada właściciel.
Jeśli powodem jest niewłaściwe użytkowanie lokalu – np. brak wietrzenia, suszenie prania w zamkniętym pomieszczeniu bez wentylacji – odpowiedzialność może spaść na najemcę.
W Holandii prawo mówi o tym w Burgerlijk Wetboek (Kodeks cywilny), a w Niemczech w BGB § 535–536. Oba przepisy nakładają na właściciela obowiązek zapewnienia mieszkania w stanie nadającym się do zamieszkania.
W praktyce oznacza to, że właściciel musi zapewnić:
sprawną wentylację,
brak nieszczelności,
brak mostków termicznych,
brak wilgoci w ścianach,
brak wad konstrukcyjnych.
Jeśli pleśń pojawia się mimo prawidłowego użytkowania mieszkania, odpowiedzialność leży po stronie wynajmującego.
Jakie prawa ma najemca w Holandii?
Holenderskie prawo jest bardzo precyzyjne. Pleśń jest traktowana jako wada lokalu (gebrek), a to oznacza, że najemca ma prawo do:
1. Naprawy na koszt właściciela
Właściciel musi usunąć przyczynę pleśni, a nie tylko zamalować ścianę.
Zamalowanie to działanie pozorne, które Huurcommissie uznaje za niewystarczające.
2. Obniżki czynszu (huurverlaging)
Jeśli pleśń wpływa na komfort życia, najemca może wnioskować o obniżkę czynszu. Huurcommissie w wielu przypadkach przyznaje obniżki od 20% do nawet 60%, w zależności od skali problemu.
3. Zwrot kosztów poniesionych na usunięcie szkody
Jeśli najemca musiał samodzielnie usunąć pleśń, może żądać zwrotu kosztów, o ile wcześniej zgłosił problem właścicielowi.
4. Zgłoszenie sprawy do Huurcommissie
Huurcommissie to niezależny organ, który rozstrzyga spory między najemcą a właścicielem. W 2025 i 2026 roku liczba spraw dotyczących pleśni wzrosła o ponad 30%.
5. Prawo do bezpiecznego lokalu
Jeśli pleśń stanowi zagrożenie zdrowia, najemca może domagać się lokalu zastępczego lub rozwiązania umowy bez kar.
Jakie prawa ma najemca w Niemczech?
W Niemczech sytuacja wygląda podobnie, ale przepisy są jeszcze bardziej szczegółowe.
1. Obowiązek usunięcia wady przez właściciela
Zgodnie z BGB § 535, właściciel musi utrzymać mieszkanie w stanie nadającym się do zamieszkania. Pleśń jest klasycznym przykładem wady.
2. Prawo do obniżki czynszu (Mietminderung)**
W Niemczech obniżka czynszu jest często wyższa niż w Holandii. Sądy przyznają od 10% do nawet 100% obniżki, jeśli mieszkanie jest niezdatne do zamieszkania.
3. Prawo do ekspertyzy technicznej
Najemca może zlecić ekspertyzę wilgotnościową, a kosztami obciążyć właściciela, jeśli potwierdzi ona wadę budynku.
4. Prawo do wypowiedzenia umowy bez okresu wypowiedzenia
Jeśli pleśń zagraża zdrowiu, najemca może rozwiązać umowę natychmiast.
5. Prawo do odszkodowania
Jeśli pleśń zniszczyła rzeczy osobiste, najemca może żądać rekompensaty.
Czy można obniżyć czynsz przez pleśń?
Tak.
W obu krajach obniżka czynszu jest możliwa, jeśli pleśń:
wpływa na komfort życia,
ogranicza możliwość korzystania z mieszkania,
stanowi zagrożenie zdrowia,
wynika z winy właściciela.
W Holandii decyzję podejmuje Huurcommissie. W Niemczech – sąd lub Mieterverein.
W praktyce obniżka może wynosić od 10% do 60%, a w skrajnych przypadkach nawet 100%.
Jak udowodnić, że pleśń nie jest winą najemcy?
To jedno z najczęściej zadawanych pytań. Właściciele często twierdzą, że pleśń wynika z „niewłaściwego wietrzenia”. Jednak instytucje w obu krajach wymagają dowodów.
Najemca powinien:
zrobić zdjęcia i filmy,
zanotować daty pojawienia się pleśni,
zmierzyć wilgotność powietrza (prosty miernik za 10–20 €),
zgłosić problem pisemnie,
zachować kopię zgłoszenia,
poprosić o ekspertyzę techniczną.
W Holandii Huurcommissie często stwierdza, że pleśń wynika z wad budynku, a nie z zachowania najemcy. W Niemczech podobnie – sądy wymagają dowodów od właściciela, nie od najemcy.
Co zrobić, gdy właściciel ignoruje problem?
W Holandii najemca może:
zgłosić sprawę do Huurcommissie,
obniżyć czynsz,
żądać naprawy,
rozwiązać umowę.
W Niemczech najemca może:
zgłosić sprawę do Mieterverein,
obniżyć czynsz,
zlecić ekspertyzę,
rozwiązać umowę bez wypowiedzenia.
W obu krajach właściciel nie może karać najemcy za zgłoszenie problemu. Prawo chroni najemców przed odwetem.
Jeśli masz problem z pleśnią, nie musisz radzić sobie z tym sam. Twoje zdrowie i bezpieczeństwo są ważne. Napisz, a pomogę Ci ustalić, jakie kroki podjąć, jak przygotować zgłoszenie i jak odzyskać swoje prawa.
Pleśń w wynajmowanym domu to nie tylko problem estetyczny, ale przede wszystkim prawny i zdrowotny. Najemca ma szerokie prawa, a właściciel – konkretne obowiązki. Jeśli pleśń pojawia się mimo prawidłowego użytkowania mieszkania, nie musisz jej akceptować.
Czy w Twoim mieszkaniu pojawiła się pleśń i chcesz wiedzieć, jakie kroki podjąć?
Potrzebujesz pomocy SPECJALISTY? Napisz do nas
WhatsApp +31 6 84 77 03 80
Pracujemy od poniedziałku do piątku w godzinach 08:00-16:00. Odpowiemy tak szybko, jak to będzie możliwe.
Jeśli masz choć cień wątpliwości, czy Twoje payslipy są liczone poprawnie lub czy obciążenia są legalne, zrób coś, co NIC Cię nie kosztuje. Polonia Assist NL w ramach promocji "Analiza Payslip na Strat" oferuje nowym użytkownikom naszego serwisu
BEZPŁATNĄ POMOC
w analizie odcinków wypłat. Sprawdzimy wszystko w kilka godzin (max 24h) i powiemy Ci jasno, czy wszystko się zgadza. Zwrotnie otrzymasz
SZCZEGÓŁOWY RAPORT Z WYTYCZNYMI, CO DALEJ ZROBIĆ.
Zero ryzyka, zero kosztów — za to pełna kontrola nad Twoimi pieniędzmi. Zamów już teraz.
Holandia – zgłoszenie pleśni
Zgłoś problem właścicielowi
E-mail z opisem, zdjęciami i prośbą o naprawę.
Jeśli brak reakcji – skontaktuj się z Huurcommissie
Strona: https://www.huurcommissie.nl
Formularz: https://www.huurcommissie.nl/huurcommissie/geschil-indienen
Telefon: 088 – 482 24 22
Sprawdź, czy możesz obniżyć czynsz
Kalkulator: https://www.huurcommissie.nl/huurverlaging
Zgłoś sprawę do gminy (Gemeente) Wyszukiwarka: https://www.government.nl/topics/municipalities
Jeśli potrzebujesz wsparcia Napisz do nas
Pomagamy w analizie umów, zgłoszeniach i kontaktach z instytucjami.
WhatsApp +31 6 84 77 03 80
Pracujemy od poniedziałku do piątku w godzinach 08:00-16:00. Odpowiemy tak szybko, jak to będzie możliwe.
Niemcy – zgłoszenie pleśni
Zgłoś problem właścicielowi
E-mail z dokumentacją.
Skontaktuj się z Mieterverein
Wyszukiwarka: https://www.mieterbund.de
Sprawdź możliwość obniżki czynszu
Informacje: https://www.mietminderung.org
Zgłoś sprawę do urzędu ds. budownictwa (Bauamt)
Wyszukiwarka: https://www.behoerdenfinder.de
Jeśli potrzebujesz wsparcia Napisz do nas
Pomagamy w analizie umów, zgłoszeniach i kontaktach z instytucjami.
WhatsApp +31 6 84 77 03 80
Pracujemy od poniedziałku do piątku w godzinach 08:00-16:00. Odpowiemy tak szybko, jak to będzie możliwe.
FAQ – najczęstsze pytania
Kto odpowiada za pleśń w wynajmowanym mieszkaniu?
Za pleśń odpowiada właściciel, jeśli wynika ona z wad budynku, nieszczelności, mostków termicznych lub niesprawnej wentylacji. Najemca odpowiada tylko wtedy, gdy pleśń powstała przez niewłaściwe użytkowanie lokalu. W Holandii i Niemczech pleśń jest klasyfikowana jako wada lokalu, którą właściciel musi usunąć.
Czy mogę obniżyć czynsz przez pleśń?
Tak, w obu krajach obniżka czynszu jest możliwa i często stosowana. W Holandii decyduje o tym Huurcommissie, a w Niemczech Mieterverein lub sąd. Wysokość obniżki zależy od skali problemu i może wynosić od 10% do nawet 100%.
Jak udowodnić, że pleśń nie jest moją winą?
Najważniejsze są zdjęcia, filmy, pomiary wilgotności i pisemne zgłoszenia do właściciela. Ekspertyza techniczna może potwierdzić, że przyczyną jest wada budynku. Instytucje w NL i DE wymagają dowodów od właściciela, nie od najemcy.
Jak zgłosić pleśń właścicielowi?
Zgłoszenie musi być pisemne — najlepiej e‑mail z opisem, zdjęciami i prośbą o naprawę. Warto wyznaczyć termin 7–14 dni na reakcję. Taka dokumentacja jest później kluczowa w Huurcommissie lub Mieterverein.
Ile czasu ma właściciel na usunięcie pleśni?
Standardowo 7–14 dni na reakcję i ustalenie terminu naprawy. Jeśli pleśń zagraża zdrowiu, reakcja powinna być natychmiastowa. Brak działania otwiera drogę do obniżki czynszu lub zgłoszenia sprawy do instytucji.
Czy mogę zgłosić pleśń do Huurcommissie?
Tak, jeśli właściciel nie reaguje lub odmawia naprawy. Huurcommissie rozpatruje sprawy dotyczące wad lokalu, w tym pleśni. W ostatnich latach liczba wygranych spraw najemców znacząco wzrosła.
Czy właściciel musi zapewnić lokal zastępczy?
Tak, jeśli mieszkanie jest niezdatne do zamieszkania z powodu pleśni. Dotyczy to sytuacji, gdy pleśń zagraża zdrowiu lub uniemożliwia normalne korzystanie z lokalu. W praktyce często wystarcza obniżka czynszu, ale lokal zastępczy jest możliwy.
Czy pleśń może być podstawą do rozwiązania umowy?
Tak, w obu krajach. Jeśli pleśń jest poważna i właściciel nie reaguje, najemca może wypowiedzieć umowę. W Niemczech możliwe jest nawet natychmiastowe wypowiedzenie.
Jakie dokumenty są potrzebne przy zgłoszeniu pleśni?
Zdjęcia, filmy, pomiary wilgotności, opis problemu, daty i kopie korespondencji z właścicielem. W przypadku ekspertyzy — raport techniczny. Im więcej dowodów, tym łatwiej wygrać sprawę.
Czy mogę sam usunąć pleśń i obciążyć kosztami właściciela?
Tak, ale tylko jeśli właściciel wcześniej został poinformowany i nie zareagował. W obu krajach obowiązuje zasada: najpierw zgłoszenie, potem działanie. Koszty można odzyskać, jeśli pleśń wynikała z wady budynku.
Komentarze